浙江农村电子商务社

电商对实体商业从冲击走向融合,实体商业将全面爆发,住宅政策调控,商铺投资正当时

皇冠名苑2019-05-07 16:56:51


       每当万物沉寂,必有强大的新生命在孕育,它会引领下一轮万物复苏。大萧条里必然藏着大机会。在这个充满着变数的时代,各种逆转都会随时发生。

       经过了六年的洗牌,如今实体商业复苏的机会到了


未来买商铺的三大理由!


 一 

电商对实体商业从冲击走向融合

实体商业将全面爆发

 

     商铺投资从过去受人关注到后期逐渐被大多数人所淡忘,除了住宅市场的火爆与价格快速上涨吸引了太多关注以外,还因为自2010年以来电商对实体商业的巨大影响,让人们看低了实体商铺的价值。

      特别是过去2012~2016年的5年间,以阿里、京东为代表的网购电商从互联网进入移动互联网时代,24小时随时随地的网购,将几亿人纳入到了网购大军之中,对传统的实体零售行业,比如超市、百货、小商品市场、电子数码城等形成了巨大的经营冲击,许多人将原来在实体门店的购买消费转移到了网上。

      以“双十一”、“618”为代表的网络购物节似乎成为了全民网购的狂欢。实体商业经营下滑,让实体商铺的价值也受到巨大影响,在城市的各个角落、区域都出现了商铺空置、租金下降的情况,甚至连深圳华强北、上海南京路、北京中关村等地都难以幸免。有人悲观的认为实体商业的时代已经过去。但是在经历了多年快速增长之后,从2016、2017年开始,网购电商们已经明显陷入了线上增长的瓶颈,GMV增长速度从前几年年均60、70%回落到了30%左右的水平,而新用户流量也已经基本停止了增长。    

    

      恰恰相反, 实体商业在经历了几年的压制后,逐步找到应对之道,重新站住脚跟,恢复增长。而电商巨头马云除了阿里巴巴、淘宝外,还投资控股了银泰、大润发、百联等传统实体商业,并进行线上线下一体化改造。其旗下的盒马生鲜,从线上走到线下实体,通过线上线下融合。自2016年开业至今,目前已在全国9个城市开设37家门店,并发展f2便利店、南翔机器人主题餐厅、盒马集市、联营特区等多种业态模式;未来,盒马生鲜将深化与商业地产商的合作,致力于构建社区生活中心,打造社区生活服务品牌。


        在此情况下,阿里、京东等电商巨头,也加大了布局线下的力度,实体商业的价值被网络巨头们重新认可:标志性的线上手机品牌——小米,2017年开始开设小米之家,誓言3年内在全球开2000家;苏宁易购2018年要新开线下门店5000家;京东大举扩张实体,宣布年内开设超过200家京东之家和3000家京东专卖店。


        线上对线下再也不是冲击、替代的关系,而是重新发现彼此价值,进行线上与线下的一体化、融合化发展。这些从线上走下来的商业,因为有线上配送优势,对商铺地段位置的依赖更小,成为实体商铺租赁的生力军。

  二  

别被“房市”所迷

商铺投资正当其时


       近年来,面对房价上涨势头 ,国家发布了多轮调控政策,特别在十九大报告中强调,“房子是用来住的,不是用来炒的”,随后的重拳出击也效果显著。

        如今进入2018年限购、限贷、限价、限售、限商、限离等,国家下定决心解决房地产市场问题。

       7月31日晚间,深圳楼市调控再推新政。这则被称为“7.31新政”的房地产调控政策,在四大方面对当前深圳房地产市场存在的离婚炒房、商务公寓炒房、企业摇号购房等投机行为进行了针对性的打击。

     1、商务公寓5年内禁止转让
     2、离婚2年内购房贷款比例不低于70%
     3、居民家庭新购商品住房3年内禁止转让
     4、暂停企事业单位等法人单位在深购房 


        在住宅市场泡沫“一触即炸”的形势下,商业地产的稀缺性和收益率等种种利好便清晰显现。这似乎都在昭示着一个信号:商业地产越来越受到关注,商住倒挂现象即将消失,商业地产春天将至。对广大商铺投资爱好者来说,相比高位运行的住宅市场,尚处在起步阶段的商业地产不得不说是一个绝佳的投资契机。

现在国家政策调控的是住宅房,而不是商铺。


        目前国家对住宅市场调控的目的是:把大量的投资、投机客挤出住宅房市场,让住宅房的价格回归到理性,实现老百姓 “居者有其屋”的目的。而商业地产不在此次政策调控的范围之内。

1、大量炒房客已弃宅转战商业地产,商铺升值空间大。
        本次国家对房地产市场的调控主要是针对住宅房的,目的是通过紧缩的银行信贷和严厉的税务政策对大量投资和投机、炒作住宅的炒房客进行打击,把他们挤出住宅市场,使住宅房的价格回归到一个理性的状态。目前国家房地产新政实施已经取得了初步的效果,大量的炒房客已经放弃住宅房市场把目光转到了受国家房地产调控政策影响小,同时有稳定租金回报的商铺。所以未来商业地产价格的提升、价值的提升一定是有很大的空间的。
     
  2、目前商铺的价值被低估了,有个补涨的阶段。

近半数的投资客认为,相对于住宅而言,商业地产价值是被中度低估的。目前住宅和商业存在价格倒挂的问题,这也是基于整个市场环境决定的。前几年投资客都把眼光盯着炒住宅,使得住宅房价格一直在大幅度的上涨,而商铺虽然这几年也在涨但相对于住宅来说价格上涨的幅度要小得多。

        新的房改政策出来后,对于商铺未来的价格提升应该是有个非常好的推进,因为市场发展逐步趋向于规范化,商铺的经营以及对商铺的经营和商业地产经营的政策也给了利好的支持,所以未来商业地产价格的提升、价值的提升一定是有空间的。


 3、商铺是一种生产资料,投资性产品。

房地产业分为住宅地产和商业地产两部分。
       
住宅地产是生活资料,是一种消费品。近几年,商品住宅价格快速上涨,导致普通居民购房的难度越来越大,同时土地供应、住宅开发、销售等环节存在诸多不合理、不完善的地方。于是,社会上质疑、批评住宅市场化的声音越来越大。投资和投机住宅的需求推高了房价,就会抑制和剥夺人们居者有其屋的权利,此时就需要政府出面,对住宅市场进行调控,将住宅价格调控至合理的价格,实现“居者有其屋”的目标。
        商铺是生产资料而不是消费资料,和住宅截然不同。商铺就是一个投资性产品,对生产资料的占有,一般是大资本家、大企业、中小企业、小生产者这样的排序。目前,大投资者占有这部分市场已经成为趋势,并且随着房地产市场的成熟,开发商对商铺也会倾向于“持有”、即只租不售的策略,中小投资者的机会今后将越来越少。
       
4、目前国内很多大型开发商转战商业地产。
      自去年年底以来,很多大开发商都开始将目光齐齐对准商业地产。为了赶商业地产这个“蜜月期”,包括万科、华润、首创、合生等知名住宅的开发商,都纷纷加紧了全国范围内“圈地”布局商业综合体的步伐。
        近几年,中央政府连续出台了系列调控房地产市场的政策措施,楼市市场观望情绪开始加重。但凯德置地、万科、绿地、保利地产等品牌房产商却逆市纷纷开始抄底商业地产。据报道估计,“抄底”涉及资本至少在1000亿元以上。
       
5、可供开发商业地产的土地将越来越少。
        我国的国情是人多地少,要用有限的耕地养活13亿人口,所以18亿亩耕地是国家的土地控制的红线,每年可供开发的土地国家都会有严格的控制用地指标。
        今年整个用地指标和去年基本持平,但国家为了实现让老百姓“居者有其屋”的目的加大了住宅房建设用地比例,尤其是保障性住房的建设用地指标得到了很大的提升,这就挤占了商业地产的土地开发指标。而且今后几年国家的这种土地政策还将会延续下去,这就造成了可供开发商业地产的土地将越来越少了。
       
6、市场上很多热钱纷纷涌入商业地产。
        在国内,由于今年年初中央政府连续出台了系列调控房地产市场的政策措施,从“国四条”、“国十一条”、“国19条”,再到最近“新国十条”以及京版的“京11条”,随着国家宏观调控政策的密集发布,大量投资、投机住宅房的炒房客离开了住宅房市场,纷纷涌入了商业地产市场,目前在大量的购入商铺。
        在国际上,由于美国的次贷危机和欧洲的债务危机爆发造成国际上的投资环境恶化大量的海外热钱正在寻找新的出路。嗅觉灵敏的国际投资者纷纷将海外热钱投向中国,尤其是投入我国的房地产行业,国外基金进入中国商业地产的迹象越来越明显,不同于早前的“单打独斗”,他们开始与国内商业巨头合作。

做投资,重要的是看清趋势,这个固定资产投资从住宅转向商用物业的趋势将是一个不容忽视的巨大机遇。



  三  

商业价值来源于其稳定

且高于住宅的租金回报

而且这种回报

会随着商圈的成熟不断上涨


        不用多说也知道,住宅的租金回报率远比不上商铺的租金回报率,除了租金回报率的优势,商铺租赁在稳定性、简便性方面也胜于住宅。商铺的租户,以经营性公司、企业为主,一般签约时间2~3年,经营的稳定性也比较强,而且到期后,只要不出现大问题,都会进行续租。商铺的出租管理也相对简单,不需要业主提前装修,家具配置等,一般都是毛胚或现状租赁,减少了后期很多固定资产的维护和折旧损失。



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